Ипотечное законодательство в Российской Федерации
В Российской законодательной базе все документы, которые касаются ипотеки, все достаточно организовано и проработано, поэтому многие банки активно выдают кредиты на жилье. Чтобы снизить свои риски, многие банки выдавали одному клиенту очень большие суммы на длительный период, что не всегда приносило нужный результат.
Жилищное кредитование регулируют два основных документа: Закон «Об ипотеке», «Гражданский кодекс». Первый документ является основным документов, в котором прописаны права банка и заемщика. Для банка не столько существенно выдавать деньги на покупку жилья или потребительский кредит под залог жилья, которое имеется у заемщика. В этом Законе прописаны основные положения и права обеих сторон в том и другом случае.
Изменения по залоговым обязательствам
Что касается изменений по залоговым обязательствам, то в этот документ они давно не вносились, так как изначально законодательная база этого вопроса была очень хорошо проработана. А то, что документ был качественным, подтверждает спрос на эту услугу на протяжении прошлых лет. Какие же изменения были в последние годы?
Основным изменением, которое не поддержало множество банков - защита прав заемщика на случай снижения цен на жилье. Какие же планы были изначально?
Рассмотрим пример. Вы купили квартиру в ипотеку за 3 млн. рублей, ваш первоначальный взнос составил 900 тыс. рублей, это значит, что сумма кредита 2 млн 100 тыс. рублей, квартира является залогом по этому кредиту. Если через несколько лет у вас нет средств дальше обслуживать кредит, одним из вариантов выхода в этой ситуации является решение продать квартиру и погасить кредит. Но тут оказалось, что рыночные цены на жилье существенно упали и цена квартиры не 3 млн рублей, а 1 млн. Что же делать? Можно продать квартиру, но где взять остальную сумму, чтобы погасить свой долг?
Первая версия законопроекта не предусмотрела такой ситуации, и это было бы вашей проблемой. Взял в долг 2 млн, так будь любезен возвращай. В такой ситуации банк передает документы заемщика приставам, а те в свою очередь, реализовали бы квартиру за полцены, а остальное продолжили бы требовать от заемщика, которому не очень повезло оказаться в сложной жизненной ситуации. В материале «Ипотечный брокер» были рассмотрены все плюсы и минусы сотрудничества со специалистами, обеспечивающими комфорт будущему заемщику. Узнайте, чем может быть полезен специалист по покупке недвижимости в вашем случае!
Последние же изменения этого закона защищают права заемщика. Если банк забирает у заемщика залог и продает его, то не имеет значения, по какой цене он осуществляет сделку. Вы отдали залог, а это означает, что обязательства перед банком аннулированы. В такой ситуации заемщик находится в выигрышном положении, а вот банку придется довольствоваться суммой, вырученной от продажи жилья. Бывает ситуация с точностью до наоборот, и цена квартиры значительно вырастает. Казалось бы, тут не может быть каких-либо проблем, банку лучше договориться с заемщиком о погашении задолженности. Финансовая организация не намерена отбирать недвижимость, а потом продавать ее так, как это не ее специализация. Но если заемщик не в состоянии платить, то банк, скорее всего, примет такое решение.
Права заемщика также защищает такой механизм, как запрет на обращение и взыскание, изъятие в досудебном порядке объекта залога. Суть этого механизма заключается в том, что банк не имеет никакого права что-то делать с вашей квартирой. Если есть какие-нибудь претензии к заемщику, он может обратиться в суд. После чего суд рассмотрит, примет решение и отдаст ваше дело в исполнительную службу. Только после этого банковские представители могут что-то делать с вашим имуществом и с вами. Сегодня доступны различные типы ипотечных программ. О том, что из себя представляет льготная ипотека, вы можете узнать в материале «Социальная ипотека».
Страховка залога
В 2014 году был принят закон, который в большей степени защищает права банка. Этот закон обязывает заемщика страховать жилье в пользу банка. Сумма должна быть не меньше, чем сумма задолженности по отношению к кредитору. Этот закон ставит точку в споре о том, что заемщику в обязательном порядке нужна страховка.
Также можно страховать финансовую ответственность кредитора. На случай, если не будет хватать денег от продажи квартиры. Но сумма страховки должна быть не больше чем половина основного долга. То есть в сумму страховки не входят проценты, штрафы и пеня.
Регистрация услуги
Ещё одним новшеством в законодательстве является то, что отменена регистрация договора услуги. Это значит, что не нужно идти в Регпалату (Федеральную регистрационную службу). Для заемщика эти изменения не существенны, только расходы по этой сделке немного уменьшились. Не нужно платить государству за регистрацию договора. До этого принято было считать дату регистрации договора в Регпалате датой вступления в юридическую силу жилищного займа. Сейчас это момент подписания договора обеими сторонами.
Как говорилось ранее, данный вопрос в России достаточно хорошо проработан, поэтому беспокоиться о каких-либо изменениях не нужно. Скорее всего, они не будут приняты в ближайшее время.
Банкротство физических лиц
В жилищном кредитовании Закон «О банкротстве физических лиц» ничего не меняет. Юридические отношения между банком и заемщиком регулируется федеральным законодательством. Процедура банкротства возможна в том случае, если у заемщика недостаточно имущества, чтобы погасить задолженность. Но ранее мы говорили о том, что если от продажи недвижимости выручили сумму, которая не погашает весь долг, то требования по ипотеке все равно считаются удовлетворенными.
Ни в коем случае не допускайте просрочки платежа по ипотеке. Если у вас возникли трудности в оплате, идите в банк и просите изменить график ваших постоянных платежей.
Банку, по сути, не так нужно залоговое имущество, как деньги, живые деньги. По этой причине банк в 90% случаев стремится найти общий язык с заемщиком и его семьей, приведя все к общему знаменателю. Достаточно лишь не допускать просрочек выплаты тела кредита и процентов по его обслуживанию. Если же возникла сложная жизненная ситуация, необходимо сразу сообщить об этом банку.
Комментарии пользователей