Рефинансирование ипотеки с целью приобретения нового жилья

Добрый день! В одной из наших предыдущих статей мы начали разговор о таком сложном и востребованном вопросе, как рефинансирование ипотеки. Как вы помните, причин для перекредитования ипотечной ссуды может быть множество — все зависит от конкретной ситуации. Сегодня речь пойдет об особенностях и деталях одного из видов рефинансирования, когда конечной целью операции является приобретение более дорогого жилья, чем то, которое является залогом по ипотеке.


 

Как показывает практика, именно эта цель является одной из самых распространенных среди добросовестных и платежеспособных клиентов банков.

Практические примеры

Как нам всем известно, практика постепенного улучшения жилищных условий весьма распространена среди наших сограждан. Средняя заработная плата по России такова, что за более-менее адекватный промежуток времени накопить на жилье практически невозможно. Более того, накопления обесцениваются гораздо быстрее, чем удается собрать деньги на жилье, а стоимость квартир растет непропорционально быстро. Поэтому многие россияне покупают вначале дешевое жилье (комнаты в коммунальных квартирах, общежитиях), копят деньги, реализуют имеющуюся недвижимость и покупают уже 1-комнатные квартиры и так далее. Такая многоступенчатая схема дает реальную возможность за несколько лет стать владельцем приличного комфортного жилья. Оговоримся: разумеется, речь идет о людях со стабильным доходом не ниже среднего.

Однако сейчас банки предлагают похожую схему, которая делает жизнь будущих владельцев жилья еще проще: рефинансирование ипотечных кредитов с целью приобретения более дорогой недвижимости. Такой способ решает многие проблемы, связанные с инфляцией, невозможностью накопить средства и зачастую является единственной реальной возможностью улучшить жилищные условия.

Приведем примеры ситуаций, о которых говорилось выше.

Ситуация 1

Мужчина 25 лет имеет постоянный доход 50 тысяч рублей в месяц. Он оформляет ипотечный кредит и приобретает 1-комнатную квартиру за 2 миллиона рублей (первоначальный взнос 10%, сумма кредита 1,8 миллиона рублей). Срок кредита 20 лет, процентная ставка 11,5%, ежемесячный платеж 19200 рублей. Через 5 лет после оформления кредита он вступает в брак и хочет улучшить жилищные условия, приобретая в ипотеку 3-х комнатную квартиру за 4,5 миллиона рублей (супруга выступает в качестве созаемщика). При этом имеющееся у него жилье (нынешняя цена 2,2 миллиона) предполагается продать и полученные средства использовать в качестве первоначального взноса по кредиту.

Ситуация 2

Женщина 30 лет имеет доход 30 тысяч рублей и оформляет ипотечный кредит на покупку недорогой однокомнатной квартиры за 1,5 миллиона рублей (первоначальный взнос 300 тысяч рублей, сумма кредита 1,2 миллиона). Срок кредита 30 лет, ставка 11%, ежемесячный взнос 11500 рублей. Через 3 года она меняет работу, за счет чего ежемесячный доход увеличивается с 30 до 60 тысяч рублей. Наша героиня имеет возможность делать более крупные платежи и хочет приобрести в ипотеку 2-хкомнатную квартиру в хорошем районе за 3 миллиона рублей.

Как мы видим, в каждом случае речь идет о заемщиках со стабильным доходом, который позволяет им выплачивать кредиты без просрочек и добросовестно. Однако доход не столь высок, чтобы позволить заемщикам легко накопить разницу между стоимостями квартир и в результате не пользоваться услугами ипотечного кредитования.

Взгляд заемщика

Для заемщиков рефинансирование ипотеки с целью приобретения более дорогого жилья очень удобно и привлекательно по ряду параметров. Рассмотрим, каковы плюсы такого решения для клиента банка:

  • нет необходимости производить большие накопления, как в случае, если происходит продажа одной недвижимости и приобретение новой с компенсацией разницы за счет собственных средств;
  • стоимость имеющегося жилья может служить в качестве первоначального взноса по кредиту;
  • имеющуюся квартиру можно и не продавать, особенно если она служит дополнительным источником дохода (к примеру, сдается в аренду): тогда кредит выдается на всю стоимость приобретаемого жилья, а обе квартиры будут в залоге у рефинансирующего ссуду банка;
  • заемщик получает шанс приобрести более комфортное жилье в короткие сроки (рассмотрение заявки обычно занимает 1-2 недели); таким образом, есть возможность приобрести понравившуюся квартиру на наиболее выгодных условиях;
  • есть возможность использования по новому кредиту материнского капитала либо государственных субсидий (например, в тех случаях, когда расширение жилья необходимо в связи с рождением детей, созданием семьи). Как мы знаем, многие из субсидий не распространяются на ранее оформленные кредиты — их можно использовать только по вновь оформленным ссудам, а кредиты на рефинансирование по сути являются новыми ссудами.

Однако есть у такого решения заемщика и минусы, рассмотрим их подробнее:

  • разумеется, переплата — один из основных минусов любого кредита, в том числе ссуд на рефинансирование. Стоит помнить, что после рефинансирования кредита и переезда в новое жилье заемщик продолжает делать выплаты по кредиту, кроме того, они значительно увеличиваются (так как возросла сумма кредита);
  • условия по новому кредиту могут быть хуже, чем по уже действующему. Если заемщик ранее оформил кредит на льготных условиях (со сниженной процентной ставкой, без страхования жизни, на длительный срок, например — как постоянный заемщик банка, участник зарплатного проекта, сотрудник и т.д.), то после рефинансирования все эти льготы исчезнут — условия по кредитам на рефинансирование нельзя назвать самыми привлекательными, ставки по таким ссудам средние или немного выше средних;
  • накладные расходы тоже можно отнести к минусам кредитов на рефинансирование. Заемщику придется оплатить расходы на регистрацию договора ипотеки и переоформление залога, застраховать приобретаемую квартиру, переоформить страховку на имеющуюся (если, конечно, она будет в залоге по новому кредиту), оплатить стоимость независимой оценки недвижимости;
  • сроки кредита в результате рефинансирования также могут измениться, а за счет этого — и размер ежемесячного платежа может несоизмеримо увеличиться. Во-первых, в разных банках разные условия кредитования, в том числе и максимальный срок ссуды; во-вторых, стоит помнить о максимальном возрасте заемщика на момент окончания договора. К примеру, вы в возрасте 35 лет взяли ипотечный кредит на 25 лет, и в банке есть ограничения по сроку кредитования (возраст не более 60 лет на момент окончания договора). Через 5 лет вы решили рефинансировать кредит в другом банке, где действует ограничение по возрасту до 55 лет и купить более дорогую квартиру. Очевидно, что в этом случае вы сможете оформить кредит только на 15 лет (именно столько остается до 55-летнего возраста).

Взгляд банка

С точки зрения банка, рефинансирующего ипотечные ссуды, такая цель рефинансирования, как приобретение более дорогого жилья, привлекательна со всех точек зрения. Более того — нам не удалось выяснить даже одного минуса такой операции для кредитного учреждения (возможно, за исключением довольно сложной процедуры переоформления и рефинансирования, для которой нужны достаточно опытные и компетентные сотрудники). Можно сказать, что такое рефинансирование — самое выгодное и предпочтительное для банка. Его часто предлагают своим клиентам даже те финансовые учреждения, которые не специализируются на рефинансировании — в качестве особых условий ипотечного договора. Перечислим положительные стороны перекредитования такого рода для банка:

  • увеличение числа клиентов банка за счет добросовестных и проверенных заемщиков, имеющих стабильный высокий доход;
  • рост кредитного портфеля (ипотечные кредиты, особенно рефинансированные с целью приобретения другого жилья, отличаются крупными суммами и большими сроками) и доходов банка;
  • упрощена оценка заемщика, так как он имеет кредитную историю и доказал свою платежеспособность.

Таким образом, банки охотно идут на перекредитование ссуд с целью приобретения другого жилья и предлагают своим клиентам наиболее привлекательные условия по таким кредитам.

Две схемы кредитования

Стоит заметить, что существует две основных схемы, которые подразумевают, когда говорят о рефинансировании ипотеки и приобретении новой недвижимости. Их отличие состоит в действиях, которые производятся с имеющейся в собственности квартирой: будет ли она передана в залог по новому кредиту либо реализована.

Первая схема основана на том, что имеющаяся в собственности квартира будет продана и полученные средства будут направлены на внесение первоначального взноса по кредиту. Опишем основные этапы такой процедуры:

  • оформление ипотечного кредита на приобретение квартиры А;
  • уплата долга по кредиту в течение некоторого промежутка времени (обычно — несколько лет) без просрочек и штрафов;
  • решение о приобретении более дорогой квартиры Б с использованием механизма рефинансирования ипотеки;
  • поиск банка, предлагающего требующуюся схему рефинансирования;
  • получение решения по кредиту на рефинансирование ипотеки;
  • поиск покупателей для реализации квартиры А в сроки, которые действует решение по кредиту;
  • заключение кредитного договора на рефинансирование ипотечного кредита (учитывающего последующий залог квартиры Б);
  • получение части средств и погашение долга в первом банке;
  • вывод квартиры А из-под залога, ее реализация. Расторжение кредитного договора в первом банке;
  • внесение полученных средств в качестве первоначального взноса по ипотеке на квартиру Б (в той сумме, которая предусмотрена договором);
  • приобретение квартиры, оформление необходимых документов, регистрация договора залога;
  • получение остальных средств по договору ипотеки, окончательный расчет с продавцом;
  • оформление страховки на квартиру Б, завершение остальных формальностей;
  • уплата долга по кредиту.

Вторая схема немного сложнее, так как она предусматривает, что квартира А не будет реализовываться, а будет использована в качестве залога по новому кредиту. Таким образом, по кредиту на квартиру Б в залоге будет обе квартиры, и заемщик останется собственником и нового, и старого жилья. Рассмотрим основные этапы такого процесса:

  • оформление ипотечного кредита на квартиру А;
  • уплата долга по кредиту без просрочек и штрафов;
  • решение о приобретении квартиры Б;
  • поиск банка, предлагающего нужную схему рефинансирования;
  • получение решения по кредиту на рефинансирование ипотеки;
  • заключение договора на рефинансирование (учитывающего последующий залог квартир А и Б);
  • получение части средств и погашение долга в первом банке;
  • вывод квартиры А из-под залога;
  • оформление залога на квартиру А в новом банке, переоформление договора страхования;
  • получение части средств по ипотечному договору на внесение первоначального платежа;
  • внесение первоначального взноса по ипотеке на квартиру Б;
  • приобретение квартиры, оформление необходимых документов, регистрация договора залога;
  • получение остальных средств по договору ипотеки, окончательный расчет с продавцом;
  • оформление страховки на квартиру Б, завершение остальных формальностей;
  • уплата долга по кредиту.

Как мы видим, разобраться в схеме перекредитования ипотеки, даже в таких сложных случаях, сможет любой человек. Разумеется, банки могут вносить корректировки в схемы или даже менять местами некоторые этапы, но основные шаги остаются неизменными. Заметим, что многие банки могут предлагать рефинансирование такого рода производить в 2 этапа: вначале происходит рефинансирование кредита, затем — оформление ипотечного договора. Таким образом, будет оформлено 2 кредитных договора.

Какие банки рефинансируют ипотеку

Как бы нам ни хотелось проиллюстрировать сказанное практическими примера, стоит признать, что каждый ипотечный кредит, а тем более кредит на рефинансирование — довольно-таки индивидуальная процедура, учитывающая множество нюансов. Кроме того, в каждом городе и регионе действуют свои расценки на оформление и регистрацию необходимых документов, а каждый банк работает только с аккредитованными страховыми и оценочными компаниями, которых в России великое множество. Таким образом, дать хотя бы примерные сведения о сроках каждого этапа рассмотрения и общей переплате по кредитам мы, к сожалению, не сможем. Вместо этого предлагаем вашему вниманию наиболее востребованные банковские программы, касающиеся рефинансирования ипотечных кредитов.

Сегодня мы поговорим об условиях программы рефинансирования ипотечных кредитов, которую предлагает один из самых крупных российских банков — Банк Уралсиб.

Требования к заемщику вполне лояльны:

  • Возраст — от 18 лет до 65 (на момент погашения кредита);
  • Стаж более 6 месяцев на последнем месте работы, гражданство — РФ, регистрация в регионе, где оформляется кредит.

Параметры рефинансируемого кредита:

  • ипотечный кредит, сумма 300 тысяч — 15 миллионов рублей (не более 70% от стоимости недвижимости);
  • Срок кредита: 3-30 лет;
  • Обеспечение: недвижимость;
  • Процентные ставки по кредиту зависят от категории заемщика и составляют 12-15% годовых;
  • Страхование жизни: не обязательно, но при отказе от него увеличивается процентная ставка.
  • Подтверждение дохода: 2-НДФЛ либо справка по форме банка.

Комментарии пользователей

Ваше имя
Адрес эл. почты
Текст (теги запрещены)