Насколько выгодно досрочное погашение ипотечного кредита? Часть вторая

Acredo
Советы
Ипотека
Насколько выгодно досрочное погашение ипотечного кредита? Часть вторая

ипотека Итак, как мы видим, причин, по которым заемщики могут стремиться произвести рефинансирование ипотеки, довольно много. Если мотивы, которые побудили заемщика рефинансировать долг по ссуде, чисто финансовые – снижение переплаты, комиссий, процентные ставки – то объяснять их привлекательность не стоит. В случае с желанием заемщика снизить платеж по кредиту ситуация не столь однозначная, но все же такие заявки в практике банков появляются довольно часто.

Каковы же могут быть причины, по которым заемщик желает снизить ежемесячный платеж?

главная, и в то же время наиболее спорная – ухудшение финансового состояния заемщика, вследствие чего он становится не в состоянии выплачивать долг по ссуде в прежних объемах. Причин этому может быть масса, причем рефинансирующему ссуду банку придется рассмотреть их на предмет создания ситуации, угрожающей дальнейшим выплатам. К таким причинам можно отнести потерю или уменьшение дохода вследствие сокращения, увольнения, болезни;
появление дополнительных постоянных расходов (алименты, аренда жилья, содержание иждивенцев и т.д.);
закредитованность по нескольким ссудам (вследствие чего совокупные выплаты по кредитам превышают возможности заемщика);
рождение ребенка, сокращение семейного бюджета вследствие декретного отпуска матери;
необходимость крупных незапланированных расходов (срочный ремонт, лечение и т.д.) - в таких случаях заемщики часто запрашивают кредиты на рефинансирование с одновременным увеличением срока кредита;
неудовлетворительные условия кредитования по ссуде (к примеру, заемщик по необходимости оформил экспресс-кредит на короткий срок, а затем стремится рефинансировать его и получить ссуду с более приемлемыми условиями).

Приведенные причины – одни из наиболее распространенных в практике банков, хотя возможны и другие, индивидуальные варианты. В любом случае, банку при перекредитовании необходимо выяснить реальные причины, побудившие заемщика обратиться за ссудой на рефинансирование.

Увеличение суммы кредита как причина досрочного погашения

Суть процедуры рефинансирования с целью увеличения суммы кредита в данном случае состоит в следующем. Заемщик, ранее оформивший ипотечный кредит и купивший дом или квартиру, желает улучшить свои жилищные условия и приобрести другую недвижимость (большей площади, в новом доме, в лучшем районе и т.д.). При этом новое жилье превышает по цене имеющееся, находящееся в залоге по ипотечному кредиту. Заемщик обращается в банк-кредитор или сторонний банк и оформляет кредит на приобретение нового жилья и погашение прежнего кредита. После погашения долга прежняя квартира выводится из залога и передается в залог по новому кредиту (либо реализуется с целью погашения долга по кредиту).

Приведем пример, который схематически отобразит операции по такому кредиту: заемщик 5 лет назад оформил ипотечный кредит на квартиру. Остаток долга на сегодня составляет 1 миллион рублей, рыночная стоимость квартиры – 2 миллиона рублей. Заемщик хочет купить новую квартиру за 3 миллиона рублей (причем рассчитывает, что вырученные от продажи первой квартиры 2 миллиона он использует на покупку новой). Так как прежняя квартира находится в залоге. Реализовать ее нет возможности до погашения долга. Итак, нашему заемщику необходим кредит в сумме 1 миллион рублей на погашение долга по кредиту плюс 1 миллион рублей на разницу между ценой новой и старой квартиры. Взяв в банке кредит на эти цели, заемщик погашает кредит, реализует квартиру и может приобрести новую, которая будет передана в залог по кредиту.

Вторая группа заемщиков, желающих увеличить сумму кредита – те люди, которые погашают ипотечный кредит достаточно долгое время, за счет чего возникло существенное превышение цены заложенного жилья над остатком долга по кредиту. Таким образом, заемщики могут рассчитывать на оформление большего кредита под залог существующей недвижимости. Для этого необходимо рефинансировать существующий кредит, чтобы передать жилье в залог по новому кредиту.

Приобретение более дорогого жилья

ипотека

Для заемщиков рефинансирование ипотеки с целью приобретения более дорогого жилья очень удобно и привлекательно по ряду параметров. Рассмотрим, каковы плюсы такого решения для клиента банка:

нет необходимости производить большие накопления, как в случае, если происходит продажа одной недвижимости и приобретение новой с компенсацией разницы за счет собственных средств;
стоимость имеющегося жилья может служить в качестве первоначального взноса по кредиту;
имеющуюся квартиру можно и не продавать, особенно если она служит дополнительным источником дохода (к примеру, сдается в аренду): тогда кредит выдается на всю стоимость приобретаемого жилья, а обе квартиры будут в залоге у рефинансирующего ссуду банка;
заемщик получает шанс приобрести более комфортное жилье в короткие сроки (рассмотрение заявки обычно занимает 1-2 недели); таким образом, есть возможность приобрести понравившуюся квартиру на наиболее выгодных условиях;
есть возможность использования по новому кредиту материнского капитала либо государственных субсидий (например, в тех случаях, когда расширение жилья необходимо в связи с рождением детей, созданием семьи). Как мы знаем, многие из субсидий не распространяются на ранее оформленные кредиты – их можно использовать только по вновь оформленным ссудам, а кредиты на рефинансирование по сути являются новыми ссудами.

Однако есть у такого решения заемщика и минусы, рассмотрим их подробнее:

разумеется, переплата – один из основных минусов любого кредита, в том числе ссуд на рефинансирование. Стоит помнить, что после рефинансирования кредита и переезда в новое жилье заемщик продолжает делать выплаты по кредиту, кроме того, они значительно увеличиваются (так как возросла сумма кредита);
условия по новому кредиту могут быть хуже, чем по уже действующему. Если заемщик ранее оформил кредит на льготных условиях (со сниженной процентной ставкой, без страхования жизни, на длительный срок, например – как постоянный заемщик банка, участник зарплатного проекта, сотрудник и т.д.), то после рефинансирования все эти льготы исчезнут – условия по кредитам на рефинансирование нельзя назвать самыми привлекательными, ставки по таким ссудам средние или немного выше средних;
накладные расходы тоже можно отнести к минусам кредитов на рефинансирование. Заемщику придется оплатить расходы на регистрацию договора ипотеки и переоформление залога, застраховать приобретаемую квартиру, переоформить страховку на имеющуюся (если, конечно, она будет в залоге по новому кредиту), оплатить стоимость независимой оценки недвижимости;
сроки кредита в результате рефинансирования также могут измениться, а за счет этого – и размер ежемесячного платежа может несоизмеримо увеличиться. Во-первых, в разных банках разные условия кредитования, в том числе и максимальный срок ссуды; во-вторых, стоит помнить о максимальном возрасте заемщика на момент окончания договора. К примеру, вы в возрасте 35 лет взяли ипотечный кредит на 25 лет, и в банке есть ограничения по сроку кредитования (возраст не более 60 лет на момент окончания договора). Через 5 лет вы решили рефинансировать кредит в другом банке, где действует ограничение по возрасту до 55 лет и купить более дорогую квартиру. Очевидно, что в этом случае вы сможете оформить кредит только на 15 лет (именно столько остается до 55-летнего возраста).