Насколько выгодно досрочное погашение ипотечного кредита? Часть первая

Acredo
Советы
Ипотека
Насколько выгодно досрочное погашение ипотечного кредита? Часть первая

ипотека Добрый день! Мы продолжаем тему перекредитования ипотечных кредитов обсуждением вопроса, который волнует многих заемщиков: рефинансирование с целью досрочного погашения ипотечного кредита. Такое решение может быть связано с самыми разными причинами, и их мы обсудим в сегодняшней статье. Во второй части материала мы дадим рекомендации – как лучше произвести досрочное погашение, а также какую выгоду получит от этого заемщик.

Рефинансирование ипотечных кредитов

Итак, разберемся, что же представляет собой рефинансирование ипотечного кредита. Говоря простым языком, рефинансирование - это получение кредита в одном банке для погашения ссуды в другом. Как мы знаем, в случае с потребительскими кредитами рефинансировать можно как всю ссуду, так и ее часть. При рефинансировании ипотечных кредитов в большинстве случаев речь идет о полном погашении долга – дело в том, что обычно выдача нового кредита производится под залог купленной в ипотеку недвижимости. Таким образом, чтобы передать квартиру или дом в залог по новому кредиту, необходимо полностью расплатиться по старому. Кроме того, есть и еще одно существенное отличие рефинансирования ипотеки от других видов рефинансирования: довольно часто банки рефинансируют свои собственные ипотечные ссуды, выданные ранее по другим программам. Такой механизм рефинансирования представляется самым удобным: сокращается время рассмотрения заявки, нет сложностей с оценкой и переоформлением залога.

При перекредитовании можно выделить 2 основных типа рефинансирования:

перекредитование сторонним банком;
рефинансирование банком, в котором оформлялась исходная ссуда.

Второй вариант на первый взгляд представляется более привлекательным, кроме того, банки часто указывают такую возможность сразу в кредитных договорах. Однако же стоит заметить, что банк-кредитор будет рассматривать увеличение срока (и, соответственно, снижение платежей) по действующей ссуд как свидетельство того, что заемщик не может справиться со взятыми на себя обязательствами по кредиту. Таким образом, по умолчанию предполагается, что его финансовое положение сильно ухудшилось. Банки переводят собственные рефинансированные ссуды в ранг «проблемных» и повышают по ним процентные ставки, комиссии, ужесточают условия. К примеру, при рефинансировании ссуды банк может потребовать дополнительное обеспечение (поручительство, залог), увеличить ставку по кредиту на 3-10%, приостановить выдачу траншей по кредитной линии и т.д. Таким образом, рефинансирование приведет к увеличению переплаты по кредиту и может оказаться невыгодным.

Заметим, что если рефинансирование кредита не является вынужденным, то не следует полагаться только на банк-кредитор и нужно рассматривать предложения о перекредитовании других банков. Именно таким образом можно найти кредитную программу, которая не приведет к значительному удорожанию кредита в результате рефинансирования.

Цели рефинансирования ипотеки

ипотека

Причины, которые могут побудить заемщика перекредитовать задолженность по ипотеке, могут быть различны. И заметим, что не всегда банки готовы пойти навстречу и выдать новый кредит, если неясны цели рефинансирования ипотеки. Дело в том, что за желанием клиента оформить новый кредит могут скрываться финансовые или семейные проблемы, которые могут повлиять на дальнейшую выплату долга. Именно поэтому при рефинансировании банки требуют от клиента безупречную кредитную историю и продолжительность выплаты долга по старому кредиту минимум 6-12 месяцев. Однако можно выявить основные цели, которые прозрачны и понятны банкам; финансовые учреждения охотно выдают кредиты заемщикам, которые хотят уменьшить переплату, ежемесячный платеж, вывести залог из-под обременения либо увеличить срок кредита.

Уменьшение процентных ставок и переплаты. Это, пожалуй, главная причина, по которой заемщики стремятся рефинансировать кредит – как обычный потребительский, так и автокредит либо ипотеку. Во время кризиса 2008-2009 годов ставки про кредитам сильно увеличились, а требования к заемщикам стали гораздо более жесткими. По ипотеке была и другая проблема: все крупные банки с лояльными условиями практически остановили выдачу кредитов, получить ипотеку можно было только там, где и до кризиса условия были не самыми лучшими.
Снижение ежемесячного платежа – вторая частая причина, по которой заемщики стремятся рефинансировать кредит. Ипотечные кредиты долгосрочные, и за время выплаты такой ссуды (в среднем 20-25 лет) в финансовом положении заемщика и его семьи могут произойти серьезные изменения. Смена работы, развод (или, наоборот, женитьба), рождение ребенка, болезни, кризисные ситуации в экономике, высокий уровень инфляции могут значительно изменить доход заемщика и семейный бюджет, а значит, и повлиять на возможности по выплате долга по кредиту.
Увеличение суммы кредита одна из частых причин рефинансирования ипотеки. Основная целевая аудитория таких преобразований – заемщики, чье финансовое положение значительно улучшилось со времени выдачи первого ипотечного кредита. Такие заемщики начинают задумываться об улучшении жилищных условий, расширения площади (в особенности при рождении ребенка), ремонте или строительстве, причем чувствуют себя достаточно уверенно в финансовом плане, рассчитывая на увеличение ежемесячных платежей по ипотеке. Такая категория заемщиков – одна из самых привлекательных для банков (как правило, у них есть стабильный высокий доход и хорошая кредитная история).
Вывод залога из-под обременения – также весьма распространенная причина рефинансирования ипотеки. Желание продать, обменять, подарить заложенную квартиру может способствовать рефинансированию долга. Стоит заметить, что наиболее часты такие операции в конце срока ипотеки, когда сумма долга становится невелика и ее можно оформить в виде беззалогового кредита (либо под залог автотранспорта).