Отрицательные стороны рефинансирования ипотеки. Часть первая
Добрый день! Сегодня мы продолжаем тему рефинансирования ипотечных кредитов и поговорим об отрицательных сторонах таких ссуд – а они, стоит признать, есть, и их немало. Однако часто заемщики, желающие перекредитовать ипотеку, оказываются мало информированными о них, что приводит к серьезным проблемам с погашением кредита в дальнейшем.
Мы поговорим о том, с какими вопросами придется столкнуться заемщику, как просчитать и предотвратить свои риски, а также о том, какое решение в конкретной ситуации будет верным – соглашаться на процедуру рефинансирования или отказаться от этой мысли.
Ипотечный рынок в России
Условия ипотечного рынка в последнее время в России меняются, банки начинают активно конкурировать между собой за ипотечных заемщиков.
Причем появляется новая тенденция – борьба идет не только за новых клиентов, но и за тех, кто уже успел взять ипотечный кредит в другом банке.
Для этой цели банки разрабатывают все новые программы рефинансирования ипотечных кредитов, которые, по большому счету, рассчитаны на то, чтобы заемщики могли безболезненно сменить кредитную организацию. Чем новый предлагаемый продукт может заинтересовать ипотечного заемщика? Как обычно происходит процедура смены банка? Сколько «измена своему банку» может стоить клиенту?
Итак, рефинансирование ипотечного кредита становится для клиента выгодным лишь в трех вариантах:
- Банк предлагает клиенту снизить процентную ставку (чтобы переход был интересен для заемщика, эта разница должна составлять 2-3%). Как следствие, в таком случае уменьшится ежемесячный аннуитетный платеж.
- Банк может увеличить срок кредита – в этом случае уменьшится ежемесячная кредитная нагрузка.
- Банк дает возможность поменять валюту кредита и, как следствие, уменьшить валютные риски.
Минусы рефинансирования
Отрицательная же сторона рефинансирования ипотечных кредитов в том, что пока на нашем рынке есть не так много действительно удобных для клиентов вариантов рефинансирования. И нужно иметь ввиду, что процедура рефинансирования несколько сложнее, чем оформление обычного ипотечного кредита.
Дело в том, что большая часть существующих программ содержит такие условия, которые не всегда есть возможность соблюсти, и как следствие, далеко не все кредиты удается рефинансировать. К примеру, при рефинансировании кредита в период до того, как недвижимость прошла государственную регистрацию, банки обычно требуют последующий залог, или дополнительный залог, или поручительство (теоретически возможно применение комбинаций этих ограничений). А это обычно могут предоставить далеко не все заемщики, решившиеся на смену банка.
Кроме того, рефинансирование влечет за собой дополнительные немаленькие расходы, которые в некоторых случаях могут сделать невыгодной данную операцию.
В том случае, если заемщик все же принял окончательное решение сменить банк, то ему необходимо завоевать лояльность своего будущего потенциального банка-кредитора. Ведь рефинансирующая организация должна оценить не только кредитоспособность и платежеспособность клиента, но и рефинансируемый кредит.
Поэтому, заемщику придется собрать огромное количество документов: стандартный пакет документов для рассмотрения возможности предоставления ипотечного кредита и еще документы по рефинансируемому кредиту.
Так, обычно пакет документов по кредиту в разных банках может варьироваться, но базовый перечень бумаг состоит из следующего:
- кредитный договор, график платежей по кредиту;
- справка банка, выступающего первичным кредитором, о наличии/отсутствии фактов возникновения просроченной задолженности;
- письменное уведомление банка, выступающего первичным кредитором, о намерении погасить рефинансируемый кредит с его отметкой о принятии.
Если ситуация стандартна, то особых проблем в сборе документов для рефинансирования ипотечного кредита возникнуть не должно. Дополнительные условия в рефинансирующих банках различаются: к примеру, могут отличаться ограничения по сроку или размеру просроченной задолженности, по количеству фактов ее возникновения или форме предоставления кредита. Само собой, банки не очень любят «беглецов», которые готовы уйти от них в другие кредитные организации и по этой причине стараются не разрешать рефинансирование своих ипотечных кредитов. Так что согласие первичного кредитора на рефинансирование кредита может стать реальным препятствием, если в кредитном договоре для досрочного погашения ипотечного кредита предусмотрена необходимость согласия первичного кредитора.
Итак, в первой части статьи мы поговорили о теоретических вопросах перекредитования ипотечного кредита, а также о том, с какими проблемами может быть связан этот процесс.
Комментарии пользователей