Минусы ипотечных программ для молодых семей. Часть вторая
Несмотря на кажущуюся привлекательность описанных выше государственных программ. Молодые семьи зачастую сталкиваются при оформлении субсидий или социальной ипотеки с непреодолимыми проблемами.
«Подводные камни» государственных ипотечных программ
Существуют жесткие ограничения в отношении приобретаемой недвижимости, особые требования к самой семье. Кроме того, получить статус «нуждающихся» довольно сложно – бюрократизация госслужб во многих регионах России не дает возможности быстро и просто собрать необходимые документы и получить решение.
Поэтому чаще всего молодые семьи обращаются за кредитом на жилье в коммерческие банки. Большой плюс такого решения – наличие во многих крупных банках специальных льготных программ по ипотеке для молодых семей. К ним можно отнести Сбербанк (программа «молодя семья»), Газпромбанк, Альфа-банк, ВТБ 24, Россельхозбанк, Первомайский, Импэксбанк и некоторые другие кредитные учреждения.
Еще раз хотелось бы напомнить, что специальные ипотечные программы банков и государственные субсидии – это разные способы приобретения жилья с льготами. Кроме того, их можно скомбинировать: получить государственную субсидию в размере 35-40% от расчетной стоимости жилья и использовать ее в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту для молодой семьи, либо произвести за ее счет частичное погашение.
Заметим, что большинство видов ипотечных программ для молодых семей – не самостоятельные продукты, а всего лишь особые условия по стандартным ипотечным программам. Таким образом, и требования к заемщикам – молодым семьям ничем не отличаются от стандартных: они должны иметь положительную кредитную историю, постоянное место работы, доход, достаточный для погашения кредита.
Льготы по ипотеке для молодых семей могут касаться одного или нескольких из следующих параметров:
- сниженные процентные ставки и комиссии по кредиту (дополнительно их можно уменьшить за счет государственных субсидий или программ социальной ипотеки);
- в качестве созаемщиков могут рассматриваться не только супруги, но и родители заемщиков – это дает возможность увеличить сумму кредита. У заемщиков в возрасте до 30 лет в большинстве случаев родители находятся еще в трудоспособном возрасте, и их доходы могут быть значительно выше, чем у молодой семьи;
- предоставление отсрочки по погашению долга на время строительства жилья, при рождении детей (заметим, что отсрочка по погашению процентов не предоставляется);
- увеличенный срок кредитования;
- уменьшение первоначального взноса для семей с детьми и т.д.
Таким образом, обращение в коммерческий банк дает возможность получить ипотечный кредит на льготных условиях, и при этом оставляет заемщикам возможность воспользоваться государственным субсидированием.
На что обратить особое внимание? Практические рекомендации
В качестве примера приведем условия одной из самых привлекательных программ по кредитованию - ипотеке для молодых семей от Сбербанка.
Кредит выдается молодым семьям – таким, в которых хотя бы один из супругов младше 35 лет. Максимальный срок кредитования – 30 лет, процентная ставка от 10,5%, дополнительные комиссии отсутствуют. Сумма кредита от 45 тысяч рублей.
Дополнительное преимущество программы – возможно привлечение созаемщиков, что является большим плюсом для молодой семьи. Кроме того, доход можно подтвердить справкой по форме банка.
Но вместе с тем, есть у этой программы и существенный недостаток – необходимость внесения первоначального взноса (минимум 10%), причем залоговая стоимость рассчитывается как 0% либо от оценочной стоимости, либо от договорной, по которой реально приобретается жилье – в зависимости от того, какая из сумм получается меньшей.
Заметим, что в применении первоначальных платежей для клиента есть некоторая выгода: ведь в том случае, если у заемщика есть возможность внести собственные средства, сумма кредита значительно уменьшается. Вследствие этого снижаются и ежемесячные платежи, и переплата по кредиту.
Но в большинстве случаев условие по оплате первоначального взноса ставит заемщика в довольно сложные условия. Особенно это касается молодых семей, доход которых обычно недостаточен для накопления крупных сумм. Кроме первоначального взноса, заемщику и так предстоит понести довольно крупные затраты: на независимую оценку недвижимости, оформление документов, оплату страховки, после заселения – на ремонт и покупку необходимой мебели и техники. При этом не стоит забывать о том, что уже через месяц после оформления кредитного договора предстоит внести первый платеж по кредиту.
Разумеется, в таких условиях многие заемщики ищут возможности уменьшить первоначальный взнос или снизить собственные затраты по его уплате. Именно о таких способах, в особенности – пригодных для молодых семей – и пойдет речь ниже.
Разница между оценочной и залоговой стоимостью недвижимости – третья и, наверное, самая главная причина, по которой банки обязывают заемщиков уплачивать первоначальный взнос. Оценочная (она же рыночная) стоимость жилья – это та цена, по которой на данный момент можно реализовать приобретаемую недвижимость. Эта стоимость определяется по специальным алгоритмам специалистами банка или независимой оценочной компанией. Упрощенно эту методику можно представить следующим образом: в объявлениях, базах агентств недвижимости, интернете специалисты находят 10-20 объектов, наиболее близких по параметрам к приобретаемому. Далее «отсекаются» варианты с минимальными и максимальными ценами – обычно такие предложения не отвечают реальной ситуации на рынке. Оставшиеся варианты приводятся к «базисному» виду – то есть с помощью определенных коэффициентов делаются корректировки на параметры, по которым найденный вариант отличается от оценивемого. Затем подсчитывается среднее значение, которое и будет служить оценочной стоимостью объекта недвижимости.
Однако на этом определение стоимости не заканчивается – сотрудникам банка предстоит обозначить залоговую стоимость жилья – то есть ту стоимость, по которой данная недвижимость будет передана в залог банку. Залоговая стоимость всегда ниже оценочной – их разница составляет так называемый «дисконт», который выражается в процентах от оценочной стоимости. Суть дисконта в том, что он отражает затраты банка на реализацию квартиры или дома в том случае, если жилье придется продавать в счет уплаты долга по кредиту. Таким образом, дисконт, который применяется в том или ином случае, напрямую зависит от характеристик недвижимости – чем ликвидней и востребованней жилье, тем проще и быстрее его продать, а следовательно – тем ниже дисконт. Так, наиболее востребованные объекты недвижимости – 1- и 2-хкомнатные квартиры в хороших спальных районах, в особенности недавней постройки – будут иметь самые низкие дисконты, а следовательно, самую высокую (в процентном соотношении) залоговую стоимость.
Комментарии пользователей