Рефинансирование ипотечных кредитов: общие принципы и задачи

Некоторое время назад мы уже поднимали вопросы, связанные с рефинансированием — как, с какой целью и кем производится перекредитование задолженности в банках; какую пользу извлекает для себя из этого заемщик; насколько выгодно производить рефинансирование и на каких этапах.

Сегодня пришло время начать разговор о конкретном виде перекредитования — рефинансировании ипотечных кредитов. Стоит заметить, что это самый сложный и хлопотный вид рефинансирования — ведь необходимо собрать большое количество документов, переоформить недвижимость, находящуюся в залоге. Кроме того, банки очень серьезно подходят к кредитованию на большие суммы, поэтому стоит ожидать длительной процедуры проверки и принятия решения по кредиту.

Однако все большее число заемщиков в последние годы обращаются в банки с целью рефинансировать ипотечный кредит. О сути, целях такой операции и о выгоде, которую получают заемщики при перекредитовании, и пойдет речь далее.

Суть рефинансирования ипотечных кредитов

Итак, разберемся, что же представляет собой рефинансирование ипотечного кредита. Говоря простым языком, рефинансирование — это получение кредита в одном банке для погашения ссуды в другом. Как мы знаем, в случае с потребительскими кредитами рефинансировать можно как всю ссуду, так и ее часть. При рефинансировании ипотечных кредитов в большинстве случаев речь идет о полном погашении долга — дело в том, что обычно выдача нового кредита производится под залог купленной в ипотеку недвижимости. Таким образом, чтобы передать квартиру или дом в залог по новому кредиту, необходимо полностью расплатиться по старому. Кроме того, есть и еще одно существенное отличие рефинансирования ипотеки от других видов рефинансирования: довольно часто банки рефинансируют свои собственные ипотечные ссуды, выданные ранее по другим программам. Такой механизм рефинансирования представляется самым удобным: сокращается время рассмотрения заявки, нет сложностей с оценкой и переоформлением залога.

Цели рефинансирования ипотеки

Причины, которые могут побудить заемщика перекредитовать задолженность по ипотеке, могут быть различны. И заметим, что не всегда банки готовы пойти навстречу и выдать новый кредит, если неясны цели рефинансирования ипотеки. Дело в том, что за желанием клиента оформить новый кредит могут скрываться финансовые или семейные проблемы, которые могут повлиять на дальнейшую выплату долга. Именно поэтому при рефинансировании банки требуют от клиента безупречную кредитную историю и продолжительность выплаты долга по старому кредиту минимум 6-12 месяцев. Однако можно выявить основные цели, которые прозрачны и понятны банкам; финансовые учреждения охотно выдают кредиты заемщикам, которые хотят уменьшить переплату, ежемесячный платеж, вывести залог из-под обременения либо увеличить срок кредита.

Уменьшение процентных ставок и переплаты

Это, пожалуй, главная причина, по которой заемщики стремятся рефинансировать кредит — как обычный потребительский, так и автокредит либо ипотеку. Во время кризиса 2008-2009 годов ставки про кредитам сильно увеличились, а требования к заемщикам стали гораздо более жесткими. По ипотеке была и другая проблема: все крупные банки с лояльными условиями практически остановили выдачу кредитов, получить ипотеку можно было только там, где и до кризиса условия были не самыми лучшими.

Похожая ситуация была и до 2005-2005 годов: ипотечные кредиты в России на тот момент были на стадии становления, и выдавались под высокие проценты. Теперь же клиенты банков, оформившие кредит в то время, стремятся уменьшить свои затраты и оформить новый кредит на более привлекательных условиях, за его счет погасив предыдущий.

Стоит заметить, что выгода от такой операции крайне индивидуальна — в большинстве случаев, особенно если с выдачи первого кредита прошло несколько лет, смысла рефинансировать долг уже нет. Банки советуют пользоваться следующим нехитрым правилом: можно задумываться о рефинансировании ипотеки, если разница между ставками по новому и старому кредиту составляет минимум 2-3%. Однако же и это правило не всегда подходит: нужно учитывать не только процентные ставки, но и наличие и размер комиссий (за выдачу нового кредита, за досрочное погашение, за ведение счета и т.д.).

Кроме того, увеличить переплату по новому кредиту может и переоформление страховки (страхование недвижимости по ипотечным кредитам является обязательным условием выдачи). Если страховая компания первого банка не аккредитована во втором, то процедура переоформления страхового полиса может стать весьма затратной. Также стоит обратить внимание на прочие затраты: на оформление документов, оценку недвижимости (большинство банков требуют проведение независимой оценки) и т.д. Только после расчета всех необходимых затрат можно оценить реальную выгоду, которую заемщик получит от процедуры рефинансирования.

Снижение ежемесячного платежа

Это вторая частая причина, по которой заемщики стремятся рефинансировать кредит. Ипотечные кредиты долгосрочные, и за время выплаты такой ссуды (в среднем 20-25 лет) в финансовом положении заемщика и его семьи могут произойти серьезные изменения. Смена работы, развод (или, наоборот, женитьба), рождение ребенка, болезни, кризисные ситуации в экономике, высокий уровень инфляции могут значительно изменить доход заемщика и семейный бюджет, а значит, и повлиять на возможности по выплате долга по кредиту.

При возникновении таких ситуаций банки рекомендуют не дожидаться просрочек по кредиту (после их появления, учитывая значительные платежи по ипотечным кредитам, будет практически невозможно вернуться в русло нормальных выплат). Как следствие — нарастающий объем просроченной задолженности, штрафы, а при длительном сохранении такой ситуации — и востребование банком заложенной недвижимости. Чтобы предупредить катастрофические последствия (а может быть, просто нормализовать семейный бюджет) стоит задуматься о рефинансировании кредита.

Причем в таких случаях прежде всего стоит обраться в банк, в котором оформлена ипотека. При хорошей кредитной истории и погашении задолженности в прошлом без просрочек банки в большинстве случаев принимают положительное решение по вопросу рефинансирования кредита. Польза для банка очевидна: снизив ежемесячный платеж за счет увеличения срока кредитования (очень часто при этом увеличивается и процентная ставка, стоит заметить) банк без дополнительных затрат получает больший доход. Заемщику же не придется тратиться на переоформление кредита, страховки, залога — при рефинансировании кредита в «родном» банке все эти операции не потребуют от заемщика никаких усилий.

Однако не стоит рассчитывать только на банк-кредитор — во-первых, многие банки весьма консервативно подходят к вопросам рефинансирования собственных ссуд, считая такие запросы со стороны заемщиков свидетельством их финансовой несостоятельности. Во-вторых, как уже говорилось выше, при рефинансировании ссуды банк может увеличить процентные ставки по кредиту или другие платежи. Если условия по кредиту и так не были достаточно привлекательными, дополнительное увеличение ставок и сроко может сделать его и вовсе невыгодным. Тогда стоит задуматься о рефинансировании ипотеки в других банках. Мониторинг предложений по перекредитованию позволит подобрать наиболее выгодный кредит. Заметим, что имея на руках положительное решение о рефинансировании кредита в другом банке, заемщик может легко воздействовать на «родной» банк — опасаясь потерять клиента, кредитор может предложить более выгодные условия, чем ранее.

Увеличение суммы кредита

Это одна из частых причин рефинансирования ипотеки. Основная целевая аудитория таких преобразований — заемщики, чье финансовое положение значительно улучшилось со времени выдачи первого ипотечного кредита. Такие заемщики начинают задумываться об улучшении жилищных условий, расширения площади (в особенности при рождении ребенка), ремонте или строительстве, причем чувствуют себя достаточно уверенно в финансовом плане, рассчитывая на увеличение ежемесячных платежей по ипотеке. Такая категория заемщиков — одна из самых привлекательных для банков (как правило, у них есть стабильный высокий доход и хорошая кредитная история).

Суть процедуры рефинансирования с целью увеличения суммы кредита в данном случае состоит в следующем. Заемщик, ранее оформивший ипотечный кредит и купивший дом или квартиру, желает улучшить свои жилищные условия и приобрести другую недвижимость (большей площади, в новом доме, в лучшем районе и т.д.). При этом новое жилье превышает по цене имеющееся, находящееся в залоге по ипотечному кредиту. Заемщик обращается в банк-кредитор или сторонний банк и оформляет кредит на приобретение нового жилья и погашение прежнего кредита. После погашения долга прежняя квартира выводится из залога и передается в залог по новому кредиту (либо реализуется с целью погашения долга по кредиту).

Приведем пример, который схематически отобразит операции по такому кредиту: заемщик 5 лет назад оформил ипотечный кредит на квартиру. Остаток долга на сегодня составляет 1 миллион рублей, рыночная стоимость квартиры — 2 миллиона рублей. Заемщик хочет купить новую квартиру за 3 миллиона рублей (причем рассчитывает, что вырученные от продажи первой квартиры 2 миллиона он использует на покупку новой). Так как прежняя квартира находится в залоге. Реализовать ее нет возможности до погашения долга. Итак, нашему заемщику необходим кредит в сумме 1 миллион рублей на погашение долга по кредиту плюс 1 миллион рублей на разницу между ценой новой и старой квартиры. Взяв в банке кредит на эти цели, заемщик погашает кредит, реализует квартиру и может приобрести новую, которая будет передана в залог по кредиту.

Вторая группа заемщиков, желающих увеличить сумму кредита — те люди, которые погашают ипотечный кредит достаточно долгое время, за счет чего возникло существенное превышение цены заложенного жилья над остатком долга по кредиту. Таким образом, заемщики могут рассчитывать на оформление большего кредита под залог существующей недвижимости. Для этого необходимо рефинансировать существующий кредит, чтобы передать жилье в залог по новому кредиту.

Вывод залога из-под обременения

Это также весьма распространенная причина рефинансирования ипотеки. Желание продать, обменять, подарить заложенную квартиру может способствовать рефинансированию долга. Стоит заметить, что наиболее часты такие операции в конце срока ипотеки, когда сумма долга становится невелика и ее можно оформить в виде беззалогового кредита (либо под залог автотранспорта).

Итак, как мы видим, причин, по которым заемщики могут стремиться произвести рефинансирование ипотеки, довольно много. В наших следующих статьях мы подробно опишем процедуру расчета выгоды от перекредитования на примере конкретных банковских программ и постараемся дать рекомендации — как и где оформить рефинансирование ипотеки.

Комментарии пользователей

Ваше имя
Адрес эл. почты
Текст (теги запрещены)