Отрицательные стороны рефинансирования ипотеки. Часть вторая

Acredo
Советы
Ипотека
Отрицательные стороны рефинансирования ипотеки. Часть вторая

рефинансирование ипотеки В первой части этой статьи мы поговорили преимущественно о теоретических вопросах рефинансирования и о его отрицательных сторонах. Во второй части пришла очередь практических вопросов – мы определим, как рассчитать выгоду от перекредитования и принять верное решение.

Взгляд заемщика

Для заемщиков рефинансирование очень удобно и привлекательно по ряду параметров. Рассмотрим, каковы плюсы такого решения для клиента банка:

нет необходимости производить большие накопления, как в случае, если происходит продажа одной недвижимости и приобретение новой с компенсацией разницы за счет собственных средств;
стоимость имеющегося жилья может служить в качестве первоначального взноса по кредиту;
имеющуюся квартиру можно и не продавать, особенно если она служит дополнительным источником дохода (к примеру, сдается в аренду): тогда кредит выдается на всю стоимость приобретаемого жилья, а обе квартиры будут в залоге у рефинансирующего ссуду банка;
заемщик получает шанс приобрести более комфортное жилье в короткие сроки (рассмотрение заявки обычно занимает 1-2 недели); таким образом, есть возможность приобрести понравившуюся квартиру на наиболее выгодных условиях;
есть возможность использования по новому кредиту материнского капитала либо государственных субсидий (например, в тех случаях, когда расширение жилья необходимо в связи с рождением детей, созданием семьи). Как мы знаем, многие из субсидий не распространяются на ранее оформленные кредиты их можно использовать только по вновь оформленным ссудам, а кредиты на рефинансирование по сути являются новыми ссудами.

Однако есть у такого решения заемщика и минусы, рассмотрим их подробнее:

разумеется, переплата – один из основных минусов любого кредита, в том числе ссуд на рефинансирование. Стоит помнить, что после рефинансирования кредита и переезда в новое жилье заемщик продолжает делать выплаты по кредиту, кроме того, они значительно увеличиваются (так как возросла сумма кредита);
условия по новому кредиту могут быть хуже, чем по уже действующему. Если заемщик ранее оформил кредит на льготных условиях (со сниженной процентной ставкой, без страхования жизни, на длительный срок, например – как постоянный заемщик банка, участник зарплатного проекта, сотрудник и т.д.), то после рефинансирования все эти льготы исчезнут – условия по кредитам на рефинансирование нельзя назвать самыми привлекательными, ставки по таким ссудам средние или немного выше средних;
накладные расходы тоже можно отнести к минусам кредитов на рефинансирование. Заемщику придется оплатить расходы на регистрацию договора ипотеки и переоформление залога, застраховать приобретаемую квартиру, переоформить страховку на имеющуюся (если, конечно, она будет в залоге по новому кредиту), оплатить стоимость независимой оценки недвижимости;
сроки кредита в результате рефинансирования также могут измениться, а за счет этого – и размер ежемесячного платежа может несоизмеримо увеличиться. Во-первых, в разных банках разные условия кредитования, в том числе и максимальный срок ссуды; во-вторых, стоит помнить о максимальном возрасте заемщика на момент окончания договора. К примеру, вы в возрасте 35 лет взяли ипотечный кредит на 25 лет, и в банке есть ограничения по сроку кредитования (возраст не более 60 лет на момент окончания договора). Через 5 лет вы решили рефинансировать кредит в другом банке, где действует ограничение по возрасту до 55 лет и купить более дорогую квартиру. Очевидно, что в этом случае вы сможете оформить кредит только на 15 лет (именно столько остается до 55-летнего возраста).

Плюсы и минусы рефинансирования для заемщика

кредит в автосалоне

Рефинансирование с целью уменьшить платеж по кредиту имеет как положительные, так и отрицательные стороны для заемщика. Плюсы такого перекредитования очевидны и связаны с его целями – уменьшение кредитной нагрузки на заемщика, финансовое оздоровление, увеличение бюджета на личные расходы, возможность реализовать какие-то планы, создавать накопления на крупные расходы (отпуск, покупка бытовой техники, ремонт) и т.д. Большой плюс - возможность при уменьшении платежей по текущему кредиту оформить дополнительную ссуду или увеличить лимит кредитования при рефинансировании, а также объединить несколько ссуд в одну с одновременным снижением совокупного платежа.

Но есть у такого вида рефинансирования и отрицательные стороны, о которых пойдет речь ниже:

увеличение переплаты по кредиту в большинстве случаев сопутствует такому виду рефинансирования. Дело в том, что в большинстве случаев снижение платежей производится за счет увеличения срока кредитования. Разумеется, возрастают и суммы процентов, выплаченные за время пользования кредитом, а следовательно – и переплата. Если процентные ставки по старой и новой ссуде примерно одинаковы, то разница в переплате будет довольно ощутима. Для того чтобы такое рефинансирование оказалось выгодным и в финансовом плане, необходимо, чтобы ставки по новому кредиту были значительно ниже старых;
как уже говорилось выше, сам банк-кредитор может расценивать такое рефинансирование как свидетельство снижения платежеспособности заемщика, а следовательно, ужесточить условия по ссуде;
многие банки при рефинансировании крупных кредитов также требуют предоставить обеспечение по кредиту (в основном залог имущества), что затягивает сроки выдачи кредита и может привести к увеличению переплаты (расходы на оценку, оформление, страхование);
банки с осторожностью подходят к рефинансированию и могут отказать в нем, оценив перспективы погашения кредита как неблагоприятные;
по всем видам и целям рефинансирования действует строгое правило: заемщик не должен иметь по действующему кредиту просрочек. Кроме того, ему нужно выплачивать долг по ссуде как минимум в течение 6 месяцев (часто – в течение 12).

Пошаговая инструкция

«Хронология» рефинансирования ипотечных кредитов:

Подаем заявление и документы, характеризующие заемщика и рефинансируемый кредит, в рефинансирующий банк для того, чтобы принять решение о возможности предоставления ипотечного кредита.
Банк принимает решение о возможности предоставления ипотечного кредита заемщику на цели погашения конкретного кредита в банке, являющемся первичным кредитором.
Предоставляем в банк документы, и тот принимает решение о возможности использования в качестве обеспечения предлагаемого предмета залога.
Определяем порядок уведомления первичного кредитора о досрочном погашении, а также сроки для досрочного погашения рефинансируемого кредита.
Заемщик предоставляет в рефинансирующий банк заявления о досрочном погашении рефинансируемого кредита с отметкой первичного кредитора о принятии данного заявления.
Определяем даты ипотечной сделки (дата очередного планового платежа является приоритетной) и расчет задолженности заемщика первичному кредитору на планируемую дату сделки.
Происходит выдача кредита и перечисление кредитных и собственных средств заемщика первичному кредитору.
Подача документов по сделке на государственную регистрацию. Обычно процесс рефинансирования кредита более труден, чем выдача обычного ипотечного кредита, поэтому банки устанавливают повышенные комиссии за эту процедуру.

Приблизительные финансовые расходы:

обычная комиссия за выдачу кредита - оплачивается в зависимости от условий программы рефинансирования и составляет примерно от 0% до 2% от суммы кредита.
оценка предмета залога независимой оценочной компанией – приблизительно 5 тысяч рублей.
перевод денежных средств с текущего счета заемщика на счет в банке, выступающем первичным кредитором - до 500 рублей.
снятие залога (обременения) с недвижимости - от 1500 рублей.
госрегистрация договора залога на рефинансирующий банк – до 1 тысячи рублей (эта сумма уплачивается, если клиент все делает самостоятельно, но обычно заемщики пользуются услугами посредников).
страхование определенных видов рисков – примерно 1% от остатка ссудной задолженности.

Итак, мы определили основные отрицательные стороны рефинансирования ипотеки и поговорили о том, как избежать возможных проблем при перекредитовании. Надеемся, что наши рекомендации помогут вам принять правильное решение при оформлении ипотечного кредита.